2025년 인천 부평 산곡구역(해링턴스퀘어)과 산곡6구역(자이힐스하늘채) 비교

인천에서  부평구 산곡동 일대는 주목받는 재개발 지역 중 하나입니다. 특히 산곡구역과 산곡6구역은 입지, 교통, 분양가, 시공사, 선호도, 미래 전망 등에서 뚜렷한 차별점을 보이며 실수요자와 투자자 모두에게 큰 관심을 받고 있습니다.  이번 포스팅에서는 산곡 구역과 산곡 6구역을 핵심 비교 해 보겠습니다.

항목	산곡구역(해링턴 스퀘어)	산곡6구역(예정)	인근(분양가)
분양가(84㎡)	8억1,100만~8억5,200만 (2025년 4~5월 공식 분양가)	9억대 예상 (2025년 하반기 분양예정, 조합·커뮤니티 기준)	6억8,000만~7억5,000만 (2025년 3~4월 실거래가, 국토부)
조합원 분양가(84㎡)	약 3억6,000만 (2024년 기준, 조합 공식자료)	약 3억8,000만 (2024년 기준, 조합 공식자료)	-
안전마진	없음/마이너스 분양가가 실거래가와 비슷하거나 높음	매우 낮음 분양가와 시세 차이 미미	-
사업진행 현황 (2025년 5월)	분양·계약 완료, 잔여세대 선착순 입주 2028년 6월	철거 중(이주율 97%) 2025년 5월 조합 임원 해임 총회, 행정지도 3건 입주 2028년 목표	-
사업 리스크	대규모 입주물량에 따른 단기 가격 조정 우려	조합 내 갈등, 추가 분담금, 사업지연 가능성	-
전매제한/대출	전매제한 3년, 중도금대출 9억 이하만 가능	동일(예상)	-

타입별 세대수·커뮤니티 시설 (2025년 기준)

타입	산곡구역(해링턴 스퀘어)	산곡6구역(예정)
59㎡	약 800세대	1,167세대
75㎡	약 400세대	641세대
84㎡	약 1,200세대	592세대
커뮤니티	피트니스, 독서실, 사우나, 실내놀이터, 카페 등	피트니스, GX룸, 도서관, 스크린골프, 실내놀이터, 카페 등

개발호재·교통·생활인프라 (2025년 5월 기준)

• 교통: 7호선 산곡역(도보 1~5분), GTX-B 부평역(2028년 개통 목표, 2025년 4월 인허가 완료)
• 상업/문화: 단지 내 대형 상업시설, 인근 롯데마트·홈플러스·부평지하상가(도보 5~15분), 원적산공원(도보 10분)
• 공병단 부지 복합개발: 2026년 착공 예정, NC백화점·종합병원 등 계획, 소송 종료로 사법리스크 해소
• 학군: 산곡초·중, 산곡북초, 마곡초, 청천중 등 도보권, 고등학교·학원가는 15분 이상 거리
• 대규모 입주물량: 산곡동 일대 1만5천 세대 이상 동시 입주로 단기 전세·매매가 하락, 미분양 가능성 등 시장 리스크 존재

청약·대출·전매제한 조건 요약 (2025년 5월 기준)

항목	공통 조건
청약가점	평균 50점대 이상 예상 (수도권 경쟁 치열, 최근 청약결과 기준)
전매제한	3년(투기과열지구 기준, 2025년 정책)
중도금대출	9억 이하만 가능, 9억 초과 불가
입주권 전매	조합원 추첨 후 전매 가능, 일반분양은 불가

Q. 최근 실거래가와 분양가 차이는?
A. 해링턴스퀘어 산곡역 84㎡ 분양가(8.1~8.5억)는 2025년 3~4월 부평SK뷰해모로 84㎡ 실거래가(6.8~7.5억, 국토부 기준)와 큰 차이가 없어, 안전마진이 사실상 없다고 볼 수 있습니다.

Q. 산곡6구역 사업진행 리스크는?
A. 2025년 5월 기준 조합 임원 해임 총회, 행정지도 3건 등 공식 리스크가 존재하며, 추가 분담금·사업지연 가능성도 커뮤니티에서 반복적으로 지적되고 있습니다.

Q. 개발호재와 단계별 진행상황은?
A. GTX-B 부평역 2028년 개통 목표(2025년 4월 인허가 완료), 공병단 부지 복합개발 2026년 착공 예정(소송 종료, NC백화점·종합병원 등 계획)

Q. 실수요자와 투자자 각각의 전략은?
A. 실수요자는 장기 생활권 개선과 브랜드·커뮤니티에 주목, 투자자는 안전마진·전매제한·사업진행 리스크를 꼼꼼히 검토해야 합니다.

단기/장기 전망 & 실수요·투자 맞춤 조언

• 단기(입주 직후): 대규모 입주로 전세·매매가 조정, 분양권 프리미엄 약화 가능성 높음
• 장기(2~3년 후): 생활권 완성, 교통·상권·교육환경 개선 시 장기 프리미엄 기대
• 실수요자: 장기 주거환경 개선, 브랜드·커뮤니티·생활 인프라에 주목
• 투자자: 안전마진, 분양권/입주권 시세, 사업 리스크, 전매제한 등 꼼꼼히 검토 필요

분양 아파트 비교 체크리스트

• 입지 및 교통 접근성, 생활 인프라, 학군
• 분양가·실거래가·안전마진, 조합원 분양가
• 단지 규모, 브랜드, 평면 구성, 커뮤니티 시설(양 단지 모두)
• 사업진행 속도, 조합 리스크(공식 일정·), 대규모 입주물량
• 미래 개발호재(단계별 진행상황), 전매제한·청약조건·대출
• 관리비, 주차 등 유지비용, 실거주/투자 목적별 우선순위

장점과 단점을 객관적으로 비교하고, 본인 상황에 맞는 신중한 판단이 중요합니다.
본 글은 2025년 5월 기준 공식자료 및 실거래가(국토부, 조합, 언론, 커뮤니티)를 반영했으며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

최종 결론

산곡구역과 산곡6구역은 입지, 브랜드, 생활환경 등에서 경쟁력을 갖췄으나, 분양가 부담과 안전마진 부족, 사업진행 리스크, 대규모 입주물량에 따른 단기 시장 변동성 등 현실적 단점도 분명합니다.

공식 자료, 현장 상황, 커뮤니티 의견, 실거래 데이터까지 모두 참고해 객관적으로 비교·분석하고, 본인 목적에 맞는 신중한 판단을 내리시기 바랍니다.