2026년 주담대 한도 계산법｜6억·4억·2억 상한 적용 지역

2026년 주택담보대출 한도를 계산할 때는 집값에 LTV를 곱하기 전에 주택의 소재지와 가격 구간부터 확인해야 합니다.

수도권 또는 규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주담대를 받으면 주택가격에 따라 최대한도가 6억원, 4억원, 2억원으로 달라질 수 있기 때문입니다.

다만 이 금액은 실제로 받을 수 있는 대출금이 아니라 넘을 수 없는 최대선입니다. 최종 한도는 주택가격별 상한, LTV, DSR, 기존 부채와 금융회사 심사 결과 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.

주담대 6억원 상한은 어디에 적용될까

수도권 또는 규제지역의 주택구입 목적 대출이 대상이다

주택가격별 주담대 상한은 기본적으로 금융회사가 수도권 또는 규제지역에서 취급하는 주택구입 목적 주담대에 적용됩니다.

수도권은 서울특별시, 경기도, 인천광역시를 말합니다. 따라서 경기도나 인천의 비규제지역에 있는 주택도 수도권 기준을 확인해야 합니다.

금융위원회는 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 최대한도를 6억원으로 제한했습니다. 정책대출에는 상품별 자체 한도가 적용되며, 중도금대출은 제외되지만 잔금대출로 전환할 때는 한도 규제를 다시 확인해야 합니다.

지방 비규제지역에는 동일한 상한이 일괄 적용되지 않는다

수도권 밖에 있으면서 규제지역으로 지정되지 않은 주택에는 6억·4억·2억원 상한이 동일하게 적용되지 않습니다.

다만 지방 비규제지역이라고 해서 원하는 금액을 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다. LTV와 DSR, 스트레스 DSR, 기존 부채, 담보평가액과 금융회사 자체 한도에 따라 실제 대출금이 줄어들 수 있습니다.

즉, 수도권 또는 규제지역에서는 주택가격별 최대한도를 먼저 확인하고, 지방 비규제지역에서는 LTV와 DSR을 중심으로 예상 한도를 계산해야 합니다.

주택가격별 주담대 최대한도는 얼마일까

15억원 이하는 최대 6억원이다

수도권 또는 규제지역에서 구입하는 주택가격이 15억원 이하라면 주택구입 목적 주담대 최대한도는 6억원입니다.

예를 들어 인정 주택가격이 10억원이고 LTV 70%를 적용한다고 가정하면 담보 기준 한도는 7억원입니다. 그러나 주택가격별 상한 때문에 최대 6억원 이내에서만 심사를 받습니다.

여기에 DSR 기준 한도가 4억5천만원으로 계산됐다면 실제 예상 한도는 6억원이 아니라 4억5천만원입니다.

15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원이다

주택가격이 15억원을 초과하고 25억원 이하라면 최대한도는 4억원으로 낮아집니다.

예를 들어 서울의 18억원 아파트를 구입하면서 LTV 기준으로 7억원, DSR 기준으로 5억원이 가능하더라도 주택가격별 상한이 4억원이면 최대 4억원까지만 검토됩니다.

25억원 초과 주택은 최대 2억원이다

수도권 또는 규제지역에서 가격이 25억원을 초과하는 주택을 구입하면 주담대 최대한도는 2억원입니다.

2025년 10월 16일부터 적용된 주택가격별 한도는 다음과 같습니다.

• 주택가격 15억원 이하: 최대 6억원
• 15억원 초과 25억원 이하: 최대 4억원
• 25억원 초과: 최대 2억원

집값이 높아질수록 담보가치는 커지지만, 고가주택 상한이 적용되면 받을 수 있는 최대 대출금은 오히려 줄어들 수 있습니다.

6억원을 모두 받을 수 없는 이유는 무엇일까

6억원은 보장 금액이 아니라 상한이다

주담대 6억원 상한은 조건을 충족하면 누구나 6억원을 받을 수 있다는 의미가 아닙니다.

실제 대출 가능 금액은 다음 기준을 각각 계산한 뒤 가장 낮은 금액으로 정해집니다.

• 주택가격별 최대한도
• LTV 기준 한도
• DSR 기준 한도
• 대출상품 자체 한도
• 금융회사 내부 심사 한도

예를 들어 주택가격별 상한이 6억원이어도 LTV 한도가 5억원이면 최대 5억원까지 검토됩니다. DSR 한도가 3억8천만원이라면 실제 예상 한도는 다시 3억8천만원으로 낮아집니다.

집값보다 소득과 기존 대출이 더 큰 제한이 될 수 있다

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 계산하는 기준입니다.

신용대출, 자동차 할부, 카드론이나 기존 주담대가 있으면 새로 받을 수 있는 주담대 한도가 줄어들 수 있습니다. 스트레스 DSR이 적용되면 실제 약정금리보다 높은 금리를 가정해 심사하므로 예상보다 한도가 적게 나올 수도 있습니다.

따라서 집값이 충분하다는 이유만으로 대출 가능 금액을 판단해서는 안 됩니다. 주택가격별 상한을 확인한 뒤 소득과 기존 부채를 반영한 DSR까지 계산해야 실제 한도에 가까운 결과를 얻을 수 있습니다.

주담대 한도는 어떤 순서로 계산해야 할까

주택 주소와 인정 가격부터 확인한다

주담대 한도는 다음 순서로 확인하면 이해하기 쉽습니다.

1. 주택이 수도권 또는 규제지역인지 확인
2. 금융회사가 인정하는 주택가격 확인
3. 6억·4억·2억원 중 적용 상한 확인
4. LTV 기준 한도 계산
5. 소득과 기존 부채를 반영한 DSR 계산
6. 상품별 한도와 금융회사 심사 결과 확인

주택가격은 매매계약서에 적힌 금액과 다르게 인정될 수 있습니다. 금융회사는 시세, 감정평가액, 실제 거래가격 등을 기준으로 담보가치를 산정할 수 있습니다.

매매계약 전 사전심사가 필요하다

온라인 계산기는 예상 한도를 확인하는 데는 도움이 되지만 실제 승인금액을 보장하지 않습니다.

같은 주택과 같은 소득이라도 금융회사별 인정소득, 담보평가액, 적용금리와 내부 심사 기준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

계약금을 지급하기 전에는 주택 주소, 매매가격, 소득증빙 자료와 기존 대출 내역을 준비해 금융회사에서 사전 한도를 확인하는 것이 안전합니다.

2026년 주담대 한도 계산의 핵심은 수도권 또는 규제지역 여부와 주택가격 구간을 먼저 확인하는 것입니다.

15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원 초과는 최대 2억원이 적용될 수 있습니다. 다만 실제 대출금은 이 상한과 LTV·DSR 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.

※ 이 글은 2026년 7월 기준 공개된 금융위원회 자료를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 대출 규제와 금융회사 심사 기준은 변경될 수 있으므로 실제 신청 시점의 최신 조건을 다시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

질문 1

Q. 경기도 비규제지역도 주담대 6억원 상한이 적용되나요?

A. 경기도는 수도권에 포함되므로 비규제지역이라도 수도권 주택구입 목적 주담대 상한을 확인해야 합니다. 주택가격이 15억원 이하라면 최대 6억원 범위에서 심사하지만 실제 한도는 LTV와 DSR에 따라 더 낮아질 수 있습니다.

질문 2

Q. 지방 비규제지역에서는 주담대를 6억원 넘게 받을 수 있나요?

A. 지방 비규제지역에는 수도권·규제지역의 가격별 상한이 일괄 적용되지 않습니다. 다만 LTV, DSR, 담보평가액과 금융회사 자체 한도 때문에 실제 대출금이 6억원보다 적을 수 있습니다.

질문 3

Q. 18억원 아파트는 소득이 높아도 주담대가 4억원까지만 나오나요?

A. 수도권 또는 규제지역의 18억원 주택이라면 주택가격별 최대한도는 4억원입니다. LTV와 DSR상 더 큰 금액이 계산되더라도 상한을 넘기기 어렵고, DSR 한도가 낮으면 실제 대출금은 4억원보다 줄어들 수 있습니다.

2026년 주택담보대출 한도를 계산할 때는 집값에 LTV를 곱하기 전에 주택의 소재지와 가격 구간부터 확인해야 합니다.

수도권 또는 규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주담대를 받으면 주택가격에 따라 최대한도가 6억원, 4억원, 2억원으로 달라질 수 있기 때문입니다.

다만 이 금액은 실제로 받을 수 있는 대출금이 아니라 넘을 수 없는 최대선입니다. 최종 한도는 주택가격별 상한, LTV, DSR, 기존 부채와 금융회사 심사 결과 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.